Spin-off de la Universidad presenta resultados de impacto en plusvalía por futura línea 7

La investigación del spin-off ‘NEUREN: AI for Real Estate’ cuenta con el financiamiento de ANID mediante el programa Startup Ciencia. Trabajar en este tipo de estudios tiene impacto en todo el desarrollo territorial, lo que es parte del perfil de la nueva carrera de Ingeniería Civil en Territorio y Medioambiente.

La revalorización, entendida como el incremento neto del valor monetario de un inmueble en un período de tiempo determinado, está impulsada principalmente por dos factores: un aumento significativo de la demanda sobre la oferta existente y las características del entorno del inmueble.

En ese contexto, la llegada de la línea 7 de Metro S.A. conectará, por primera vez, a la comuna de Vitacura con la red subterránea, impulsando transformaciones en sus barrios muy similares a las observadas en otras comunas cuando el tren subterráneo anunció su plan de extensión. Este cambio incentivará el comercio y la construcción de oficinas, pero también podría generar externalidades negativas, como comercio ilegal, mayor flujo de personas en las cercanías y posibles incrementos en la delincuencia. Además, el aumento en la plusvalía de viviendas y del suelo podría provocar el desplazamiento de algunos residentes hacia zonas con valores más acordes a sus ingresos.

Estas son las principales conclusiones de un estudio desarrollado por la spin-off NEUREN, de la Usach, y que encabeza el Dr. Ricardo Crespo, académico del Departamento de Ingeniería Geoespacial y Medioambiental.

‘Exploramos el impacto que tendrá la nueva línea 7 del metro en el valor de las propiedades en los sectores de Vitacura e Isidora Goyenechea. Se refleja la plusvalía tanto en incrementos bajos como en zonas con el mayor potencial de crecimiento en el valor de las viviendas, los que pueden llegar hasta casi un 10% solo por el anuncio de la línea’ destacó el académico, quien agregó que el estudio mostró una diferencia clara con una lógica respaldada por los datos: en el área de Isidora Goyenechea el impacto es más moderado, ya que se encuentra más cerca de la estación Tobalaba (línea 1 y su conexión con la línea 4), lo que ya le proporciona una accesibilidad consolidada. ’Esta conectividad existente limita el efecto adicional de la nueva línea en este sector. Por otro lado, al avanzar hacia la estación Vitacura, la plusvalía comienza a aumentar, ya que la futura línea 7 ofrecerá una conexión clave en un área actualmente menos accesible. Esta lógica muestra cómo las nuevas conexiones de metro pueden redistribuir el valor de las propiedades, beneficiando especialmente a las zonas que hoy en día están menos conectadas’.

El equipo, liderado por Camila Llamirez, Ingeniera Civil en Geografía, utilizó métodos matemáticos y económicos apoyados en algoritmos de IA, para cuantificar monetariamente el valor agregado de las viviendas adyacentes a una futura estación de metro. ‘Los resultados son variados, ya que máximas plusvalías de entre el 8% y el 9%, con respecto a los valores actuales, se observan en las manzanas cercanas a las futuras estaciones Estoril, Padre Hurtado y Gerónimo de Alderete, pero a su vez, se observan plusvalías del 6% cuando las manzanas están ubicadas cerca de las estaciones Brasil y José Miguel Infante’.

El Departamento de Ingeniería Geoespacial y Ambiental se prepara para recibir a la primera generación de estudiantes de la nueva carrera Ingeniería Civil en Territorio y Medioambiente, los que trabajarán con el territorio y aportarán a su gestión y comprensión desde el trabajo con altos volúmenes de datos. El Dr. Crespo señala que los futuros alumnos enfrentarán grandes desafíos territoriales del país y del mundo, como el aumento de la densidad poblacional y el cambio climático. Para abordarlos, aprenderán a transformar datos en información mediante el uso de su inteligencia personal y la inteligencia artificial. ‘En nuestra carrera, ambas inteligencias se potenciarán de forma sinérgica, permitiendo generar información basada en el conocimiento y la tecnología’.

Al generar estimaciones de plusvalía a nivel de manzana, en toda la ciudad, los algoritmos capturan las diversas dinámicas que influyen en los precios de las viviendas, proporcionando una visión integral y, a la vez, desagregada geográficamente del mercado inmobiliario. El  siguiente paso del equipo NEUREN es calcular el valor añadido de un inmueble asociado al aumento de la demanda de vivienda y la transformación de los barrios. Afortunadamente, los datos, el conocimiento y los algoritmos de IA que ya ha desarrollado el spin-off de la Usach permiten dar este paso con confianza.

NEUREN es parte del catálogo de Startups LATAM y del portafolio del Hub tecnológico APTA.

Por: Macarena Polanco G.